Die Bauabnahme ist kein Freundschaftsdienst

Abnahme und Haftung

Die Abnahme ist der gefährlichste Moment im Bauprojekt — für alle Beteiligten.

Auch für den Gutachter.

Was viele unterschätzen: Wer als Gutachter bei der Bauabnahme tätig wird, bewegt sich in einem Spannungsfeld mit erheblichen Haftungsrisiken. Und wer die Grenze nicht kennt, überschreitet sie schneller, als er denkt.

Die Abnahme ist kein technischer Routinevorgang. Sie ist der rechtliche Wendepunkt eines Bauvertrags — der Moment, in dem die Erfüllungsphase endet, die Mängelhaftung beginnt, die Beweislast wechselt und Verjährungsfristen zu laufen beginnen. Wer hier als Gutachter falsch liegt, haftet.

Drei Fehler, die ich immer wieder beobachte

Erstens: keine klare Vertragsgrundlage. Wer als Gutachter beauftragt wird, ohne dass Leistungsumfang, Prüftiefe und Abgrenzung zur Rechtsberatung exakt definiert sind, läuft ins offene Messer. Was wurde untersucht? Was ausdrücklich nicht? Das muss vor dem ersten Ortstermin schwarz auf weiss stehen.

Zweitens: unzureichende Vorbereitung. Wer zur Abnahmebegehung erscheint, ohne Baubeschreibung, Statik, Änderungsanzeigen und Zusatzvereinbarungen geprüft zu haben, kann das Bau-Soll nicht beurteilen. Und wer das Soll nicht kennt, kann keine wirksame Ist-Analyse liefern.

Drittens: Mängelbehauptungen im Hypothesenstil. Eine Mängelliste, die mit «könnte sein», «erfordert weitere Untersuchungen» oder «ist nicht abschliessend geklärt» formuliert ist, ist im Ernstfall wertlos. Mängel werden behauptet — klar, örtlich bestimmbar, symptombezogen.

Die Grenze zur unzulässigen Rechtsberatung

Das ist der Punkt, an dem viele Gutachter unbewusst in die Falle tappen. Rechtsbegriffe wie «Abnahmereife», «Fertigstellung» oder «Bezugsfertigkeit» sind keine technischen Kategorien — sie sind juristische. Wer sie bewertet, berät rechtlich. Wer rechtlich berät, ohne Anwalt zu sein, riskiert Nichtigkeit des eigenen Vertrags und persönliche Haftung.

Die Faustformel: Technische Bewertung ist Aufgabe des Gutachters. Rechtliche Einschätzung ist Aufgabe des Anwalts. Sobald ein Auftraggeber beides in einem Auftrag erwartet, ist die Pflicht klar: auf den Fachanwalt für Baurecht verweisen — und diese Empfehlung dokumentieren.

Was das in der Praxis bedeutet

Ich empfehle jedem Gutachter, der abnahmebegleitend tätig ist, eine klare Positiv- und Negativliste in den Vertrag aufzunehmen, die Prüftiefe und den technischen Bewertungsmassstab vorab schriftlich zu fixieren — und konsequent keine rechtsverbindlichen Erklärungen abzugeben, ausser dies ist Teil des Mandates.

Eine gute Berufshaftpflichtversicherung schützt. Aber sie schützt nicht vor Haftung wegen unzulässiger Rechtsberatung.

Die Bauabnahme bleibt eines der rechtlich anspruchsvollsten Felder im Baugutachterwesen. Wer das ernst nimmt, schützt sich — und seinen Auftraggeber.